Subrogacion de hipoteca entre particulares

Ejemplo de subrogación convencional

La subrogación no es un derecho o una causa de acción, sino un recurso de restitución equitativo contra una parte que de otro modo se enriquecería injustamente. En una situación típica de rehipoteca, permite al prestamista posterior “ponerse en el lugar” del prestamista anterior y ejecutar su garantía como si tuviera el beneficio de la carga anterior. En resumen, el prestamista B, cuya hipoteca se utiliza para liberar una hipoteca anterior a favor del prestamista A, se subroga en los derechos del prestamista A. Hay un poco más que eso.

1. La subrogación es un recurso flexible, pero que debe aplicarse según los principios. Los principios han sido revisados y resumidos de forma muy útil en el caso Cheltenham & Gloucester plc v Appleyard [2004] EWCA Civ 291.

2. La frase común de que el prestamista posterior “se pone en el lugar” del prestamista anterior no significa que la carga anterior se mantenga viva. Por lo general, se cancela. Significa que el prestamista posterior tiene los mismos derechos que si la carga anterior se hubiera mantenido viva y el beneficio de la misma se hubiera cedido al prestamista posterior (Banque Financiere, por Lord Hoffmann, p. 236F).

Obligación de subrogación y contratos

Una persona puede ser sustituida en lugar de otra para tener todos los derechos y obligaciones correspondientes a una reclamación, demanda o derecho legal contra un tercero. Este derecho se denomina subrogación y es una doctrina de equidad. Una persona puede satisfacer su pérdida creada por la acción u omisión ilícita de otra persona poniéndose en el lugar de otra y recuperando la reclamación del infractor. Interstate Fire & Casualty Ins. Co. contra Cleveland Wrecking Co., 182 Cal. App. 4th 23 (Cal. App. 1st Dist. 2010).

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Garantía y seguro: Además, cuando se trata de seguros o garantías, por lo general, el derecho a la subrogación no se acumula a favor de un fiador hasta que éste haya cumplido su propia obligación contractual. Véase más información sobre este tema a continuación.

Pagos de bienes inmuebles: En lo que respecta a los bienes inmuebles, una persona que tiene un interés en una propiedad puede pagar los impuestos y la tasación que le corresponde a otro sobre el terreno. Al hacerlo, la persona se subroga en el derecho de retención del Estado o de los organismos fiscales públicos. Willmon contra Koyer, 168 Cal. 369 (Cal. 1914). Por lo general, estos derechos de subrogación se conceden por ley. Pero, para evitar ser un voluntario, cuando no hay un acuerdo escrito para la subrogación, ninguna persona puede pagar los impuestos o la tasación de una propiedad en la que no tiene ningún interés. Pacific Tel. & Tel. Co. v. Pacific Gas & Electric Co., 170 Cal. App. 2d 387 (Cal. App. 1st Dist. 1959). Si no existe un acuerdo previo, la subrogación puede ser denegada incluso si la parte pagó los impuestos a petición del propietario del inmueble. Employees’ Bldg. & Loan Ass’n v. Crafton, 63 Okla. 215 (Okla. 1917).

Ejemplo de subrogación legal

La sustitución de una persona en lugar de otra con referencia a una reclamación, demanda o derecho legítimos, de modo que quien es sustituido sucede a los derechos de la otra en relación con la deuda o reclamación, y sus derechos, recursos o VALORES.

La finalidad de la subrogación es obligar al pago final de una deuda a la parte que, en EQUIDAD y buena conciencia, debería pagarla. Esta subrogación es un dispositivo de equidad que se utiliza para evitar la injusticia.

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La subrogación convencional surge cuando un individuo satisface la deuda de otro como resultado de un acuerdo contractual que establece que los créditos o gravámenes que existen como garantía de la deuda se mantienen vivos en beneficio de la parte que paga la deuda. Es necesario que el acuerdo esté respaldado por una contraprestación; sin embargo, no es necesario que conste por escrito y puede ser expreso o implícito.

Los hechos de cada caso determinan la cuestión de si la subrogación es o no aplicable. En general, el recurso es lo suficientemente amplio como para incluir todos los casos en los que una parte, que no es una mera voluntaria, paga una deuda de la que una segunda parte es la principal responsable y que, en equidad y buena conciencia, debería haber sido descargada por la segunda parte. La subrogación es un recurso muy favorecido que los tribunales se inclinan por ampliar y aplicar liberalmente.

Subrogación equitativa

La subrogación es un principio de equidad (y un recurso) que surge cuando una persona ha conferido un beneficio a otra en circunstancias en las que esa persona ha recibido un enriquecimiento injusto. Lo más habitual es que cree un derecho, por ministerio de la ley, para que una parte que liquida una deuda u obligación de otra persona pueda hacer valer los derechos e intereses de un tercero con respecto a esa obligación frente a esa otra persona.

La subrogación puede surgir cuando una persona presta dinero a otra fuera de su poder de préstamo, cuando esa otra utiliza el dinero para pagar una hipoteca debida a un tercero. La subrogación hará que la primera parte se ponga en el lugar de la tercera. La subrogación puede ser respecto a los derechos personales del acreedor cuya deuda ha sido cancelada y a modo de sucesión de sus derechos de garantía patrimonial.

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La subrogación tiene una aplicación más amplia que en las relaciones entre deudores y acreedores. Se extiende más allá del ámbito del enriquecimiento injusto. En su sentido más amplio, es un recurso de equidad general, que puede ser empleado por los tribunales. Puede estar previsto o regulado por los términos de un contrato. Puede aplicarse por ley. Puede concederse por contrato.